Att flytta gamla hus – så lyckas du
Att ett gammalt hus står i ett ofördelaktigt läge och därmed förlorar sin funktion och nytta innebär inte att huset är dömt till undergång. Istället kan man flytta huset till ny plats. Att flytta hus har man gjort under historiens gång och ibland är det enda sättet att rädda ett hus från rivning. Men vilka regler gäller för att flytta hus? Här går vi igenom grunderna och vad man bör känna till om man är i tankar att rädda ett gammalt hus för att flytta det till bättre läge.
Lagstiftningen
Att flytta en byggnad från en plats till en annan plats jämställs med att uppföra en ny byggnad. Det är en åtgärd som kräver bygglov. Tidigare fanns inget skrivet i lagstiftningen om att flytta hus, men 2010 års förändring av Plan- och Bygglagen kom att förändra hela lagstiftningens struktur. Bland annat tillkom paragrafer om byggnader som flyttas, men även den så kallade ”varsamhetsparagrafen” som är en mycket viktig utgångspunkt för hur reglerna tolkas vid flyttning. Redan inledningsvis bör de krav som gäller i lagen alltså anpassas och avsteg får göras. Oavsett om man flyttar huset i hela sektioner, volymer, eller plockar ned i bitar, räknas det som flyttning av hus, vilket alltid räknas som att uppföra ett nytt hus. Detta i sin tur gör att moderna krav ställs på det gamla huset, när det gäller isolering, handikappanpassning och hur badrum, eller hur elinstallationer görs.
Rivningslov
Att flytta en byggnad innebär att byggnaden rivs på sin befintliga plats och då krävs rivningslov inom kommunernas detaljplanerade område eller områden med särskilda områdesbestämmelser. Dessa uppgifter får man besked av kommunens byggnadskontor. Utanför område med detaljplan eller områdesbestämmelser krävs aldrig rivningslov på den gamla platsen, däremot kan en anmälan krävas. Om byggnaden är skyddad i detaljplan, kan rivning nekas om byggnadsnämnden finner att kulturvärdena är tillräckligt stora, men även byggnader utan uttalat skydd i planen kan nekas rivning. Ett gott råd är därför att man tar kontakt med myndigheterna i ett tidigt skede om man funderar på att flytta ett hus.
Att söka bygglov för permanenthus
De flesta som flyttar ett hus, tänker sig att bo permanent i huset. Men man måste vara medveten om att det ställs flera krav som i stor utsträckning påverkar husets karaktär just på grund av att det klassas som att uppföra ett nytt hus. Grundregeln för permanenthusets bygglovsregler är att de ska uppfylla Boverkets byggregler (BBR) kring isolering, ventilation, handikappanpassade entréer och badrum, fönsters u-värden med mera. Kravet vid nybyggnation är också att det ska finnas en kvalitetsansvarig som ska se till att Boverkets regler efterlevs. MEN om byggnadsnämnden bedömer att det är fråga om en flyttning av en tidigare uppförd byggnad, och inte ett nyuppförande, kan kraven anpassas och avsteg göras med hänsyn till ändringens omfattning och flyttningens syfte. Här finns ett stort tolkningsutrymme där både byggnadsnämnd och kvalitetsansvarig har ett regelverk som kan tillämpas i större eller mindre omfattning beroende på hur flyttningen tolkas.
Här finns alltså en hel snårskog av paragrafer att ta sig igenom för att få huset klassat och godkänt för återuppförande. De frågor som brukar bli aktuella är exempelvis kraven på energideklaration där timmerstommens isolering inte motsvarar Boverkets krav, att fönstren inte håller tillräckligt lågt u-värde, att trösklar och entré inte är handikappanpassade eller att elkontakter ska placeras i brösthöjd. Det är upp till den sökande att ta fram underlag och bevisa hur man uppfyller energikraven.
Varsamhetskravet
Vad som kan hjälpa den som vill flytta ett gammalt värdefullt hus är varsamhetskravet som syftar till att tillvarata byggnadens värden, det vill säga positiva eller på andra sätt bevarandevärda egenskaper oberoende av husens ålder. I Plan och Bygglagens 8 kap. 7§ resp. 17 § står följande:
”Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.”
”Vid ändring eller flyttning av en byggnad får avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar”
Varsamhetskravet innebär alltså att man kan hävda kulturhistoriska skäl för att inte behöva anpassa huset helt efter de krav som ställs på en ny byggnad. Det kan innebära att man får behålla gamla fönster eller visa synligt timmer utvändigt om det är viktigt för att visa på husets kulturhistoriska värde och ursprung. Ett oskäligt krav kan vara att det inte är ekonomiskt motiverat att byta fönster då äldre fönster som är rätt underhållna kan uppvisa godkända värden, eller till exempel att trösklarna i huset är bärande linor i timmerstommens bottensyll. För att få hjälp med detta, kan man kontakta byggnadsantikvarier på Länsmuseet för ett skriftligt utlåtande.
Krav på tillgänglighet
Det kravet som verkar skapa mest problem med vid flytt är kravet på fysisk tillgänglighet. Här är lagstiftningen väldigt tydlig med att flytt inte är att likställa med nybyggnation. I Plan- och byggförordningen 3 kap. 23 § finns stöd för avsteg. Att många kommuner väljer att blunda för det beror antagligen på att det finns regler kring bostadsanpassning. Om man skulle bli handikappad och bostaden inte är tillgänglig har man rätt att få bostadsanpassningsbidrag. Kommunen måste då själv stå för den kostnaden och att kräva tillgänglighet från början minimerar alltså risken för att kommunen ska behöva betala ifall olyckan är framme så ofta är tillgänglighetskravet något som kommunen kräver, för att själv slippa en eventuell framtida kostnad.
Att söka bygglov för fritidshus
Ett betydligt enklare sätt att komma runt snårskogen med alla regelkrav är att söka bygglov för fritidshus som har en mycket mindre snårig bygglovsprocess då man slipper till exempel tekniskt samråd och kvalitetsansvarig, man slipper även krav på fysisk tillgänglighet och energikrav. Om det är en enklare byggnad kan man även slippa söka bygglov, men vad som är en enkel byggnad är en tolkningsfråga. Tricket är då att man söker bygglov för att uppföra ett fritidshus, iordningsställer huset och taxerar därefter om huset efter några år som permanenthus, utan att det är olagligt eller att krav ställs på isolervärden, fönsters u-värden, handlíkappanpassning med mera. Det innebär att många som flyttar ett hus, väljer att söka bygglov för fritidshus för att slippa onödigt paragrafrytteri, men också för att bevara husets kulturhistoriska värden. För min egen del väger paragraferna tämligen lätt mot det kulturhistoriska värdet. Jag själv letar efter en gammal timmerstomme att flytta och då kommer jag att se till att försöka bevara de kulturhistoriska värdena då de är själva skälet till att jag vill bevara ett gammalt hus. Att försöka hänvisa till varsamhetskrav är en möjlighet, men kan innebära alldeles för många subjektiva gränsdragningsproblem, vilket gör att många väljer att flytta huset som fritidshus.
Bygglov inom eller utanför detaljplanerat område
Olika områden har olika hårda krav på hur bebyggelsen ska se ut. Detta reglerar kommunen genom översikts- och detaljplaner.
I en översiktsplan anges inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön. Översiktsplanen omfattar hela kommunen och ska ge vägledning för hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras.
I en detaljplan reglerar kommunen hur mark och vatten ska användas och hur bebyggelsen får se ut. Detaljplanen talar därför om vad man får och inte får göra för byggåtgärder inom planområdet. I samband med att man söker bygglov inom detaljplanerat område kommer då enstaka byggnaders lämplighet att prövas i fråga om utseende, användning, hur stor del av tomten som får bebyggas samt hur byggnadens användning påverkar omgivningen.
